Murks und Moritz

Eine Quartiersbegehung

2018:Dezember // Peter K. Koch

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12-2018

Wenn man schon lange in Berlin lebt – und damit meine ich seit mindestens 15 Jahren – und in seinem Immobiliennutzungsverhalten in dieser Zeit flexibel gewesen ist, so ist es relativ wahrscheinlich, dass man in der Vergangenheit im Komplex Gentrifizierung in unterschiedlichen Rollen in Erscheinung getreten ist, nämlich als Opfer und als Täter. Die Eintrittskarte für das Spiel löst sich dabei ganz von alleine. Man zieht ganz naiv irgendwo ein, zu Konditionen, die man als akzeptabel erachtet, ohne sich darüber Gedanken zu machen, dass da möglicherweise vorher jemand hat ausziehen müssen, weil ihr oder ihm die Konditionen plötzlich inakzeptabel vorkamen und sie/er sich deshalb etwas anderes hat suchen müssen, zu Konditionen, die wiederum sie oder er als akzeptabel erachtet. Möglicherweise ist dieses andere aber irgendwo, wo wiederum jemand anderes hat ausziehen müssen – und so weiter und so fort. Gentrifizierung kommt nicht als Dampfhammer, sondern ist ein sozioökonomischer Strukturwandel, der vom Einzelnen relativ unbewusst eingeleitet werden kann, der erst schleichend ist, dann aber in der Summe der Ereignisse eine tatsächlich dampfhammerartige Wirkung entfachen kann. Vereinfacht gesagt sind die Auswirkungen der Gentrifizierung für die Gehenden/Vertriebenen überwiegend negativ, weil sie etwas verlieren und die für Kommenden/Übernehmenden überwiegend positiv, weil sie etwas dazugewinnen. Ausnahmen von dieser Regel sind möglich. Bisweilen geht es bei weithin sichtbaren Gentrifizierungsbewegungen ja auch gar nicht primär um den Umbau eines Stadtbezirks mit der Prämisse einer aktiven Wertsteigerung von Immobilien, sondern um eine eher symbolische Gentrifizierung, die mehr mit der allgemeinen Deutungshoheit innerhalb eines Kiezes zu tun hat und stark mit der Frage verknüpft ist, in welchem Milieu lebt man und will man leben. Um einige Beispiele zu nennen: Bionade-Biedermeier gegen Alt-Rotfrontler in Prenzlauer Berg, Falafel-Linke gegen McDonalds-Migranten in Kreuzberg, HartzIVler gegen BMW3ler in Friedrichshain. Grundsätzlich würde sich so gut wie kein Betroffener aus der Gruppe der Kommenden als jemand bezeichnen, der jemanden aus der Gruppe der Gehenden bewusst vertreiben will. Warum auch? Fakt ist aber, dass man sich als Zuziehender meist darüber freut, wenn dann noch mehr aus der eigenen Gruppe dazukommen. Mehr Akademiker, mehr Start-upler, mehr Autofans, mehr Fahrradfahrer oder meinetwegen auch mehr Heroinsüchtige, weil das ein persönliches Gefühl der Zugehörigkeit erzeugt und das Leben scheinbar einfacher macht.
In der Welt der Gentrifizierung gibt es viele unterschiedliche Akteure und der privat oder gewerblich Zuziehende ist dabei noch einmal etwas vollkommen anderes als der Investor, der häufig erst dann ins Spiel einsteigt, wenn die erste Welle schon durch ist und nun durch die bereits stattgefundenen Veränderungen mit Immobilientransaktionen plötzlich echter Gewinn zu machen ist. Und hier wird das Spiel oft schäbig, denn jetzt kommt es zu aktiven Verdrängungen und zu Veränderungen, die massiv von außen in ein bestehendes Soziotop eingreifen, um es langfristig monetär abzuschöpfen.

Hier stellt sich dann die Frage nach der Moral, was natürlich knifflig ist, denn die unterschiedlichen Akteure (Investoren, Eigentümer, Mieter, Politiker) haben vollkommen unterschiedliche Vorstellungen davon. In der Gruppe, der ich angehöre, ist die Moralvorstellung zum Beispiel eine ziemlich andere als die in der Gruppe der Immobilienfondsmanager. An dieser Stelle könnte die Politik ins Spiel kommen, denn nur die Politik kann Regeln aufstellen, an die sich alle Akteure halten müssen. Politiker sind gewählte Vertreter und repräsentieren im Idealfall die Meinung der Mehrheit. An diesem Punkt stellt sich dann unweigerlich die sehr große und kontrovers diskutierte Frage: Wem gehört die Stadt?

Ganz offensichtlich dreht sich die Gentrifizierungsspirale in den inneren Bezirken der Stadt immer schneller und es ist kein Wunder, dass die Geringverdiener davon als erste betroffen sind. Leider gehören auch viele Künstlerinnen und Künstler zu dieser Gruppe und müssen sich zukünftig auf drastische Verdrängungen einstellen. Sehr verblasst ist mittlerweile die Erinnerung an eine Zeit, wo das Wort Zwischenmiete eine permanente Möglichkeitsform beschrieb und man eigentlich nur einmal abends ausgehen musste, um ein paar Kolleginnen und Kollegen zu treffen, mit ihnen das Anforderungsprofil besprach und gefühlt am folgenden Tag irgendwo zur Vertragsunterzeichnung schreiten konnte. Mit dem positiven Beigeschmack, bei der Beseitigung von Leerstand aktiv beizutragen, und zwar zum Betriebskostenpreis. Diese Erinnerung ist mittlerweile in etwa so nostalgisch und leider auch ein bisschen so peinlich wie die Erinnerung an eine Zeit, in der man Raider statt Twix gesagt hat. Es hat mit der Realität von heute so rein gar nichts mehr zu tun.

Zog bis vor einiger Zeit immerhin noch das Argument, dass ein großes Maß von Berlins Attraktivität mit der künstlerischen Potenz (des sog. Undergrounds/der sog. Subkultur) zu tun hat, so ist dieses Argument in der jüngeren Zeit von der alles um sich herum vertilgenden Schlange namens Kapital vollends geschluckt worden. Diese Entwicklung hat besonders auch damit zu tun, dass mittlerweile ein großer Teil dieses sog. subkulturellen Potenzials das heutige Establishment markiert und dementsprechend finanziell gut aufgestellt ist. Der massive Zuzug von finanzstarken Internationalen aller Art nach Berlin hat ebenfalls seinen Beitrag geleistet. Die Aufgabe der sog. Subkultur scheint damit fürs Erste hinreichend erfüllt zu sein, das Geld braucht die sog. Subkultur nicht mehr zwingend. Die Künstlerinnen und Künstler haben durch ihre Hingabe zur Selbstausbeutung das Feld bereitet, hier und da fallen möglicherweise noch ein paar Almosen in Form von Platz und Räumen ab, die es sich auch zu verteidigen lohnt, im Großen und Ganzen wird aber überall schön durchgefegt, bis alles glänzt. Hatte die Androhung einer Immobilienkündigung auch in der Vergangenheit durchaus schon den Beigeschmack des Verlustes und der erzwungenen Veränderung, konnte man sich doch immer noch relativ sicher sein, dass man etwas Vergleichbares in der Stadt finden würde. Diese Zeiten sind nun endgültig vorbei. Wer jetzt raus muss, der wird leiden, denn Platz ist rar und teuer. Was früher Veränderung hieß, heißt jetzt Verdrängung. Der Stadtrand lässt grüßen.

An diesem Punkt ziehe ich mir den Schutzhelm auf und berichte aus Kreuzberg, der Kernschmelze der Gentrifizierung. Ich konzentriere mich auf einen Block, der sich zwischen Moritzplatz im Westen, Prinzessinnenstraße im Norden, Segitzdamm im Osten und Ritterstraße im Süden erstreckt. Ein Block, der fast ausschließlich der gewerblichen Nutzung vorbehalten ist. Lediglich an der zum Segitzdamm liegenden Seite gibt es einen Riegel mit Wohnhäusern. Seit zehn Jahren ist das auch mein Block, aber ich muss jetzt leider raus. Ich tausche die Rollen und werde mal wieder vom Täter zum Opfer der Gentrifizierung. Nach zehn Jahren, in denen ich die Veränderung des Kiezes beobachten konnte, muss ich mein Atelier in der Ritterstraße verlassen. Unfreiwillig.

Im März 2009 sind wir in das freistehende Remisengebäude im Hinterhof der Ritterstraße 7 eingezogen, das bis zu diesem Zeitpunkt als Getränkelager für den im Vorderhaus ansässigen Donau-Getränkemarkt (1) genutzt wurde. Die Nutzfläche beträgt etwas mehr als 200 m2, mit einer Deckenhöhe von 5,40 m – ein charakterstarker Bau aus den 1920er-Jahren, mit großen Fenstern und einer vernieteten Stahlträgerkonstruktion, ursprünglich von der im Nebengebäude ansässigen Filiale der Deutschen Post (2) als Paketlager mit Ausgabeeinheit genutzt. Unmittelbar nach unserem Einzug haben wir ein paar Umbauten durchgeführt, um das Gebäude nach unseren Vorstellungen nutzen zu können. Auf dem Grundstück gibt es noch ein weiteres Gebäude mit mehreren tausend Quadratmetern, in dem allerdings schon vor 10 Jahren nur noch zwei Mieter zurückgeblieben waren, ein kleines Unternehmen, das im Erdgeschoss gebrauchte Kfz-Lichtmaschinen durch eine mir vollkommen unverständliche Technik in einen Zustand versetzte, dass Kunden sie online als neuwertig kauften, und die gleichfalls im Erdgeschoss beheimatete Post-Filiale, die ihren Eingangsbereich zur Ritterstraße hatte. Der Rest stand leer, ohne konkrete Nutzungsidee seitens des Eigentümers, einem britischen Immobilienfonds und dessen Managers, einem smarten Mittdreißiger, der damals von Zeit zu Zeit auf dem Gelände zu sehen war und anfangs auch das Gespräch mit uns gesucht hat. Die uns kurz danach zu Ohren gekommene und nicht besonders außergewöhnliche Idee, aus dem Haus ein Hostel machen zu wollen, wurde von der Bezirksverwaltung nicht genehmigt. Danach herrschte erstmal Ruhe, bis es vor fünf Jahren zu einer Teilentkernung der Innenräume kam, der aber keine weiteren Maßnahmen folgten. Bis dann schließlich vor einem Jahr die Ankündigung der umfassenden Baumaßnahme im vorderen Bereich des Grundstücks folgte, einschließlich des Abrisses der bisherigen Räume des Donau-Getränkemarkts. Der Plan sah die Errichtung eines fünfstöckigen Neubaus mit Büro- und Gewerbeeinheiten und den Anschluss des leeren Gebäudes der ehemaligen Post an den Neubau vor. Nach zehn Jahren permanenten Leerstands, in der sich die preisliche Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Berlin für den Fonds gelohnt haben muss und in denen seitens der Bezirksverwaltung keinerlei Handhabe gegen den Leerstand entwickelt werden konnte. Vielleicht hat einfach niemand davon gewusst. Seit einem Jahr wird jetzt gebaut. Kürzlich hatten wir die Gelegenheit, mit dem Architektenteam des Neubaus ins Gespräch zu kommen. Nette Leute, die ursprünglich die Idee hatten, selbst mit ihrem Büro in den neu zu errichtenden Gebäudeteil einzuziehen, wovon sie aber nach jüngsten Informationen über den zu erwartenden Mietpreis wieder Abstand genommen haben. Dieser liegt nach dem letzten Stand bei einem Nettopreis von 28 Euro je m2. Ich kann mir nicht vorstellen, dass sie davon wirklich überrascht gewesen sind.

Auch auf dem Nebengrundstück, Ritterstraße 8, wird seit gut einem Jahr gebaut. War das Grundstück bis Baubeginn durch einen einfachen Nachkriegsflachbau belegt, entsteht nun ein zweiteiliges Gewerbeensemble, das im hinteren Teil auf fünf Etagen Atelierflächen bieten wird. Mit der federführenden Architektin Lisa Warmeling von BCO Architekten (3) haben wir ebenfalls das Gespräch gesucht, weil die noch vakanten Flächen im EG und 1. OG in etwa den 200 m2 entsprechen, die wir aktuell in unserem Remisengebäude auf dem Nachbargrundstück nutzen. Eine sehr verlockende Vorstellung, den Umzug einfach von einem Haus ins andere zu machen. Terminlich hätte es gut gepasst. Der Traum von der idealen Zukunft. Leider ist der Traum dann relativ abrupt zerplatzt, nachdem die Architektin, die in Personalunion auch Eigentümerin des Grundstücks und somit Bauherrin ist, uns den veranschlagten Kaufpreis von 5.500 Euro je m2 nannte, was für die zur Disposition stehenden Flächen einen geschätzten Gesamtpreis von knapp 1,1 Mio Euro bedeuten würde. Wir werden also nicht in der Ritterstraße bleiben können, weil alles, was in näherer Umgebung angeboten wird, bei Nettokaltmieten um die 20 Euro je m2 liegt, in Neubauten auch gerne darüber. Das kann realistisch nur von potenten Start-ups geleistet werden oder anderen umsatzstarken Firmen oder von finanziell unabhängigen Erben westdeutscher Vermögen. Mit einem im mittleren Bereich liegenden kunstbasierten Umsatz bekommt man da keinen Fuß mehr in die Tür. Soweit zu unserer eigenen Situation, die typisch ist für so viele in der Stadt. Die Vertreibung ist in vollem Gange.

Werfen wir einen genaueren Blick auf den Block und wie sich sein Gesicht im Laufe der vergangenen 10 Jahre verändert hat. Zur Zeit unseres Einzugs im Frühjahr 2009 gab es noch keine Prinzessinengärten (4), kein Aufbau-Haus (5) am Moritzplatz und dementsprechend natürlich auch kein Modulor (6) und auch keine der vielen anderen Firmen im Aufbau-Haus, kein Parker Bowles (7) und keine Designakademie (8), es gab keine internationalen Schauspielschulen und keine idealo internet GmbH (9) in der Ritterstraße, kein Mykita (10) im Pelikanhaus nebenan und auch kein betahaus (11) in der Prinzessinnenstraße. Es gab die Aral-Tankstelle (12), es gab Robben & Wientjes (13) und es gab Ernst Augustin Pumpen (14), es gab die Postfiliale und das Bordell Tiffany (15) in der Ritterstraße.
Direkt am Moritzplatz erstreckte sich eine ca. 6000-m2-Brache, die sich noch im Nachkriegsmauernähedornröschenschlaf befand, bis das Team von Nomadisch Grün um Marco Clausen das Areal für ein Urban-Gardening-Projekt in Beschlag genommen hat. Auf der gegenüberliegenden Seite des Moritzplatzes stand das Bechsteinhaus der Firma Visolux (16), eine Mischung aus Brutalismus und Palast-der-Republik-Verspiegelung, das im Zuge des Neubaus Aufbau Haus geschluckt wurde. War die Erfindung des Großprojekts Prinzessinnengärten ein vergleichsweise sanfter und lautloser Prozess, so war das Erscheinen des Planeten Modulor und der Galaxie Aufbau Haus für das Areal eine richtungsweisende Veränderung. Hätte man vorher möglicherweise noch von einem allerletzten Rest Geheimtipp sprechen können, wenn man vom Moritzplatz sprach, war nun klar, dass große Veränderungen anstehen. Der Leuchtturm Aufbau Haus war weithin sichtbar für Interessenten aller Art und natürlich auch für den vernebeltsten Investor.

Eine Veränderung mit Hebelwirkung war der Einzug der idealo internet GmbH mit knapp 600 Beschäftigten, besser bekannt als Preisvergleichsplattform idealo.de, in den Gewerbehof in der Ritterstraße 11, ein durchaus deprimierendes Ereignis, da dadurch sehr viele andere kleingewerbliche Mieter verdrängt wurden. Die 600 Idealos kommen jetzt aus den Randbezirken zum Arbeiten ins hippe Kreuzberg anstatt bei idealo.de im Randbezirk zu arbeiten und als langfristiges Ergebnis werden die Kreuzberger bald zum Arbeiten in die Randbezirke fahren, weil es dort noch günstiger ist. Nicht so idealo. Das Geld hat die Entscheidung getroffen und idealo.de kann Mieten zahlen und zahlt auch Steuern. Das neben vielen anderen gewerblichen Nutzern bis dahin in der Ritterstraße 11 ansässige Bordell Tiffany, das hoffentlich auch Steuern gezahlt hat, ist mit dem Einzug von idealo.de verschwunden. Selber war ich zwar kein Kunde, doch die schiere Tatsache, dass sich in direkter Nachbarschaft so etwas Anrüchiges wie ein Bordell befinden konnte, hat mich immer beruhigt. So schlimm konnte es ja noch nicht sein, doch jetzt war idealo.de da, mit der Kapazität von über 50 Millionen Euro Umsatz jährlich (Stand 2012). Das veränderte die Preise weiter.

Das betahaus kann man als weiteres Projekt ansehen, das den Block für Start-ups interessant gemacht hat. Die sehr erfolgreichen Pioniere des Co-Working sind nach knapp neun Jahren am Ort selbst schon weitergezogen, mussten vielleicht auch weiterziehen, da seit diesem Frühjahr auf dem Gelände in der Prinzessinnenstraße 19/20 ein großflächiges Neubau- und Erweiterungsprojekt der GSG gestartet wurde, eine weitere bauliche Verdichtung. Es werden neue Nutzflächen geschaffen, was eigentlich ein gutes Signal ist, leider werden aber auch hier die Mietpreise so sein, dass Umsatzschwächere keine Chance auf Partizipation haben werden. Projektierte Nettokaltmiete laut GSG-Website: 25,50 Euro je m2 (17). Das würde alleine für eine Einheit von 50 m2 eine Jahresnettokaltmiete von 15.300 Euro bedeuten. Wenn man dann die betriebswirtschaftliche Faustregel in Betracht ziehen würde, die besagt, dass die betrieblichen Mietkosten nicht mehr als 10 % des Gesamtumsatzes ausmachen sollen, um letztlich wirtschaftlich zu bleiben, dann müsste man schon 153.000 Euro Umsatz machen. Herrje, wie denn?

Das schöne grüne Atelierhaus in der Ritterstraße 2, ebenfalls ein Neubau, fertiggestellt 2014 und geplant durch Jörg Ebers Architekten (18), der vielleicht auch der Eigentümer ist, hat ebenfalls seinen Beitrag zur Veränderung des Blocks geleistet. Durch seine dezente Erscheinung und durch die begrenzte räumliche Kapazität war der Ton der Veränderung allerdings weitaus feiner und leiser. Eine anspruchsvolle Architektur, genutzt von kleinunternehmerischen Dienstleistern, überwiegend Gestalter. Mietpreise sind auf der Website (www.ritter2.de) natürlich nicht in Erfahrung zu bringen. Günstig wird es wahrscheinlich nicht sein.

Seit Kurzem ist jetzt sogar Robben & Wientjes auf der an der Ecke Ritter-/Prinzenstraße weg. Sofort nach dem Auszug kam die Abrissbirne und hat der Baracke den Garaus gemacht. Eine Kreuzberger Institution verschwindet und schon wird das nächste Neubauprojekt in Gang gesetzt. Die letzte große Konstante ist die Aral-Tankstelle an der Ecke Ritter-/Prinzenstraße und Mercedes-Benz (19) in der Prinzessinnenstraße, leider beides keine Einrichtungen der Kulturlandschaft, sondern eher Teile der dunklen Materie. Es wird interessant zu beobachten sein, was mit dem hinter der Aral-Tankstelle liegenden ehemaligen Parkplatz von Robben & Wientjes passieren wird und wie lange die Prinzessinnengärten auf dem Sahnestück am Moritzplatz bleiben können. Es wäre mehr als überraschend, wenn da nicht der Wert des Grundstücks der Vertreibung und somit Beendigung des Projekts Vorschub leisten würde.

Langfristig werden nur diejenigen bleiben können, die sich die rasant steigenden Mieten werden leisten können. Da es bei Gewerbemietverträgen in der Regel festgeschriebene Laufzeiten gibt und somit auch ein Enddatum des Vertrages, werden sich die Preise zügig anpassen. Bald wird es die Ausnahme sein, dass man weniger als 20 Euro je m2 wird zahlen müssen. Meine Hoffnung ist mit allen, die noch bleiben können, zum Beispiel im Hof Prinzessinnenstraße 29, wo die Galerien Klemm’s (20) und Soy Capitán (21) sind. Lediglich Wolfgang Tillmans im Max-Taut-Haus (22) am Oranienplatz wird sich wahrscheinlich keinerlei Sorgen machen müssen. Preiserhöhung hin oder her.
Plan in hoher Auflösung siehe pdf
Ritterstraße 7 mit Donau-Getränkemarkt (google streetview 2008)
Moritzplatz und Oranienstraße (google streetview 2008)
Remisengebäude Ritterstraße 7 mit Baustelle, Zustand 2018 Foto: Peter K. Koch
Projektierter Neubau Ritterstraße 6/7 Front- und Hofansicht mit ehemaligem Postgebäude, Abbildung: BCO Architekten
Prinzenstraße und Moritzplatz (streetview 2008)